OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ITU/SP

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ILZA PERSONA FIORAVANTI - Oficial
RICARDO SERGIO FIORAVANTI - Oficial Substituto

Escreventes:
Carlos Roberto Dias
Kátia Braimis Fioravanti
Regina Celia Fioravanti
Aparecida Fátima de Campos
Sandra Regina Ferreira
Meire Muraro Balduzzi Carlos
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REGISTRO ESPECIAL DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO

L O T E A M E N T O

I - FUNDAMENTOS LEGAIS:

- Lei Federal nº 6.766/79; - Capítulo XX, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado de São Paulo, aprovada pelo Provimento CG nº 58/89, tomo II; - Decreto Estadual nº 33.499/91. - Lei Municipal nº 4.057 de 12.12.96. - Lei nº 9.785 de 29 de janeiro de 1.999.

II - JURISPRUDÊNCIAS:

- Acórdão - Ap. Cível nº 76.196-0/4 - Jundiaí - pub. em 23.04.01

III - DEFINIÇÃO:

LOTEAMENTO: Subdivisão de glebas em lotes, destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias públicas já existentes, tudo por conta do loteador. (Art. 2º, parág. 1º, da Lei 6.766/79).

NOTA: Assim que o projeto de LOTEAMENTO receba a aprovação da Prefeitura Municipal , inicia a correr o prazo de cento e oitenta (180) dias, sob pena de caducidade da aprovação, para que o mesmo seja submetido à apreciação do(a) Oficial de Registro de Imóveis da Comarca, (art. 18, da Lei 6.766/79), com os documentos adiante mencionados.

III - DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:

1 - Requerimento do proprietário, dirigido ao Oficial de Registro de Imóveis da comarca da situação do imóvel loteado, com firma reconhecida, solicitando o registro do LOTEAMENTO, constando o número da matrícula ou transcrição onde será feito o registro solicitado. (Art. 222, da Lei 6.015/73).

- Tratando o proprietário de pessoa jurídica, o requerimento deverá ser assinado pelo(s) representante(s) legal(is), devendo ser juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais alterações, devidamente registrados no Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta Comercial competentes, provando a regularidade de situação e representação da firma.

- Se o requerente, pessoa física ou jurídica, for representado por procurador, deverá, então, ser juntado o competente instrumento de mandato, com poderes especiais. Em se tratando de instrumento particular, verificar se aquele que outorgou tem poderes bastantes para tanto, mediante análise na documentação social da empresa, bem como se as firmas dos signatários estão devidamente reconhecidas, estando dispensadas estas verificações nos instrumentos públicos. Em caso da procuração ser apresentada por cópia reprográfica, a mesma deverá ser autenticada em TABELIÃO desta comarca, ou, sendo autenticada em outra comarca, necessário será o reconhecimento de firma do subscritor da autenticação notarial nesta comarca de Itu/SP, onde o referido documento irá surtir seus efeitos. (Apelação Cível nº 12.192-0/8, publicada no D.O.E em 16/07/91).

- Em se tratando de pessoa jurídica, deverão, ainda, ser apresentadas:

a) Certidão Negativa de Débitos (CND) para com o Instituto Nacional da Seguridade Social (INSS), e

b) Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (CQTCF), expedida pela Receita Federal (RF);

* em todas as certidões expedidas para a finalidade específica de registro de LOTEAMENTO, deverão constar: “quaisquer das finalidades previstas na Lei nº 8.212/91, e suas alterações, exceto para: concessão de “habite-se” e/ou averbação de unidade imobiliária". (item 163, Cap. XX, das NSCGJ, art. 47, inc. I, letra B, da Lei 8.212/91, art. 84, inciso I, letra B, do Decreto 356/91, alterado pelos Decretos 612/92, 656/92 738/93, item 4, inciso I, letra

B, da Ordem de Serviço INSS/DAF nº 52/92, pub. no DOU-I em 11/11/92, Parecer exarado no Processo CG 97.806/93, pub. no DOE em 07/10/93, art. 2º, letra B, da Instrução Normativa SRF 93/93, de 23/11/93, Ordem de Serviço do INSS nº 207 de 08.04.99).

2 - Título de propriedade (Art. 18, inciso I, da Lei 6.766/79, com nova redação dada pela Lei nº 9.785, de 29.01.99).

Obs: O título de propriedade poderá ser substituido pela certidão da matricula quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e emissão provisória da posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou sua entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Parágrafo 4º, inciso V, artigo 18 da Lei nº 6.766/99, com redação dada pela Lei nº 9.785, de 29.01.99).

3 - Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos. (Art. 18, inciso II, da Lei 6.766/79).

4 - Certidão Vintenária do imóvel objeto do LOTEAMENTO expedida pelo Registro Imobiliário da comarca. (Art. 18, inciso II, da Lei 6.766/79).

5 - Certificado de aprovação pelo GRAPROHAB. (Decreto Estadual nº 33.499/91, com nova redação dada pela Resolução SH nº 087 de 02 de setembro de 1.996, Acórdão nº 23.646-0/6, pub. no DOE. em 26.06.95, Acórdão nº 52.517-0/5, pub. no DOE em 09/04/99).

5A - Parecer Técnico Florestal do DEPRN (somente para imóveis de Cabreúva). (Lei Estadual nº 4.023/84, regulamentada pelo Decreto nº 43.284 de 03.07.98, artigo 8º).

5B - Projeto de arborização aprovado pelo DEPRN.

6 - Alvará de Licença ou cópia do ato de aprovação expedido pela Prefeitura Municipal. (Art. 12 e Art. 18, inciso V da Lei 6.766/79, com nova redação dada pela Lei nº 9.875, de 29.01.99).

7 - Comprovante do Termo de Verificação pela Prefeitura Municipal, da execução as obras exigidas pela legislação municipal, ou, comprovante de aprovação de um cronograma, com duração máxima de quatro (04) anos . (Art. 18, inciso V, da Lei 6.766/79, com nova redação dada pela Lei nº 9.785, de 29.01.99, art. 16, da Lei Municipal de Itu nº 4.057/96 e item 170, Cap. XX, das NSCGJ.).

Obs: As obras exigidas por lei incluirão, no mínimo, a execução de vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais.

7A - Apresentar a Escritura de Caução Hipotecária dada em garantia da execução das obras de infra-estruturas e pavimentação do loteamento, constando o valor estimativo das obras ou Certidão da Prefeitura constando a conclusão das mesmas. (art. 18 - inciso V da Lei nº 6.766, com nova redação dada pela Lei nº 9.785 de 29.01.99, art. 16 da Lei Municipal de Itu nº 4.057/96, item 170 - Cap. XX das NSCGJ, art. 761 - I do C.C.B. e Nota Explicativa nº 2.3 da Tabela de Emolumentos, aprovada pela Lei nº 10.710 de 29.12.00, promulgada pela Assembléia Legislativa em 30.03.01).

8 - Memorial Descritivo, assinado pelo engenheiro responsável, com firma reconhecida, devidamente aprovado pelos órgãos competentes, contendo: (art. 9º, parágrafo 2º, incisos I a IV, da Lei 6.766/79)

- Descrição suscinta do LOTEAMENTO, com suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante, contendo números de lotes e quadras, área ocupadas pelas ruas e espaços livres, destinação, etc...

- Descrição das áreas públicas (sistema viário, áreas institucionais: sistema de lazer, áreas para edificações públicas, etc...), que passarão ao domínio do município no ato do registro.

- Descrição dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes.

- Identificação do LOTEAMENTO: situação, denominação, localidade, município e estado; características: tipo de LOTEAMENTO, metragens mínima e máxima dos lotes.

- Descrição dos lotes, com número, quadra, características, medidas lineares, confrontações e área superficial.

- Descrição das quadras que compõem o LOTEAMENTO.

9 - Planta do LOTEAMENTO assinada pelo engenheiro responsável, com firma reconhecida, devidamente aprovada pelos órgãos competentes, que deverá conter: (art. 6º ao 9º, 10 e 11, da Lei 6.766/79)

- As divisões da gleba objeto do LOTEAMENTO.

- Ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionados com o LOTEAMENTO, a serem respeitadas.

- O traçado básico do sistema viário principal.

- A localização dos terrenos destinados aos equipamentos urbanos e comunitários e de áreas livres de uso público, obedecidas as exigências do artigo 40, "caput", da Lei Municipal de Itu nº 4.057/96.

- As faixas sanitárias do terreno, necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis, bem como as necessárias para a rede de água e esgoto.

- A localização dos lotes em suas respectivas quadras.

- A indicação da zona ou zonas de uso predominante da área.

10 - Certidão Negativa de Tributos Municipais, se imóvel urbano, ou certidão negativa de tributos federais, se imóvel rural; em nome do proprietário, com referência ao imóvel objeto do LOTEAMENTO. (Art. 8, inciso III, letra A, da Lei 6.766/79).

- Se o imóvel há menos de cinco (5) anos era considerado rural, apresentar, também, a certidão negativa para com o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), ou órgão competente, e comprovante do pagamento de Imposto Territorial Rural (ITR) dos cinco últimos exercícios, expedido pela Secretaria da Receita Federal, aceitando-se ainda certidão emitida pelo referido órgão, constando a quitação dos impostos e o valor venal. (item 167, Cap. XX, das N.S.C.G.J., art. 21 da Lei Federal nº 9.393 de 19.12.96, Acórdão nº 23.646-0/6, pub. no DOE. em 26.06.95).

11 - Certidão Negativa de Tributos Estaduais, em nome do proprie- tário. (Art. 18, inciso III, letra A, da Lei 6.766/79).

12 - Certidão Negativa de Tributos Federais em nome do proprietário, expedida para finalidade de registro de LOTEAMENTO. (item 18, inciso III, letra A, da Lei 6.766/79).

13 - Certidão Negativa de Ações Reais e Pessoais, pelo período de 10 (dez) anos, abrangendo todos os titulares de direitos reais sobre o imóvel, nesse período. (Art. 18, inciso III e IV, letra B e parág. 1º, da Lei 6.766/79, item 165, Seção V, Cap. XX das NSCGJ, Acórdão nº 37.525-0/1, pub. no DOE. em 15.05.97).

- As Certidões deverão ser expedidas na comarca de situação do imóvel, na comarca da sede da firma proprietária, na comarca de residência dos proprietários, e na comarca dos antecessores abrangidos pelo decênio, inclusive das Varas Distritais. (Item 166, Cap. XX, das NSCGJ.).

- No caso das certidões serem positivas, juntar, também, certidão complementar, esclarecedora do desfecho e estado atual das ações existentes, devendo o requerente comprovar que essas ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes; esclarecendo-se que se a Oficial julgar insuficiente a comprovação feita, encaminhará para o MM. Juiz de Direito da Vara de Registros Públicos e Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. (Art. 18, parág. 2º, da Lei 6.766/79, itens 166 e 166.1 do Cap. XX das NSCGJ., Acórdão nº 24.942-0/4, pub. no DOE. em 06.12.95, Acórdão nº 37.525-0/1, pub. no DOE. em 15.05.97, Acórdão nº 43.577-0/7, pub. no DOE. em 31.10.98).

14 - Certidões Negativas de Ações Criminais e Penais por crimes contra o patrimônio e contra a administração pública. (Art. 18, inciso III, letra C e inciso IV, letra D, da Lei 6.766/79).

- Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais das loteado- ras. (item 165.1, Cap. XX, das NSCGJ., Provimento No. 11/98).

- Tratando-se de empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão referir-se aos representantes legais destas últimas. (item 165.2, Cap. XX, das NSCGJ, Provimento No. 11/98).

- As Certidões deverão ser expedidas na comarca de situação do imóvel, na comarca de residência dos proprietários, e na comarca de residência dos antecessores abrangidos pelo decênio, inclusive das Varas Distritais. (Item 166, Cap. XX, das NSCGJ.).

- No caso das certidões serem positivas, juntar, também, certidão complementar, esclarecedora do desfecho e estado atual das ações existentes, exceto se os crimes forem contra o partimônio ou contra a administração pública, devendo o requerente comprovar que essas ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes, esclarecendo-se que se a Oficial julgar insuficiente a comprovação feita, encaminhará para o MM. Juiz de Direito da Vara de Registros Públicos e Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. (Art. 18, parág. 2º, da Lei 6.766/79, itens 166 e 166.1 do Cap. XX das NSCGJ., Acórdão nº 24.942-0/1, pub. no DOE. em 06.12.95, Acórdão nº 37.525-0/1, publicado no DOE. em 15.05.97, Acórdão nº 43.577-0/7, pub. no DOE. em 13.10.98).

15 - Certidões Negativas do Tabelião de Protesto e Títulos, em nome do proprietário, pelo período de dez (10) anos, abrangendo todos os proprietários nesse período. (Art. 18, inciso IV, letra A e parágrafo 1º, da Lei 6.766/79, Item 165, Seção V, Capítulo XX das NSCGJ, Acórdão nº 24.942-0/4, pub. no DOE. em 06.12.95).

- As Certidões deverão ser expedidas na comarca de situação do imóvel, na comarca da sede da firma proprietária, na comarca de residência dos proprietários, e na comarca dos antecessores abrangidos pelo decênio. (Item 166, Cap. XX, das NSCGJ.).

* ATENÇÃO: A partir de 12.03.01, as certidões de Protesto da Comarca de Itu, deverão ser fornecidas pelos três Cartórios de Protesto.

- No caso das certidões serem positivas, deverá o requerente comprovar que esses protestos não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes; esclarecendo-se que se a Oficial julgar insuficiente a comprovação feita, encaminhará para o MM. Juiz de Direito da Vara de Registros Públicos e Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. (Art. 18, parág. 2º, da Lei 6.766/79, itens 166 e 166.1 do Cap. XX das NSCGJ., Acórdão nº 24.942-0/4, pub. no DOE. em 06.12.95, Acórdão nº 37.525-0/1, pub. no DOE em 15.05.97, Acórdão nº 43.577-0/7, pub. no DOE. em 13.10.98).

16 - Certidão Negativa de Ônus Reais, relativa ao imóvel objeto do LOTEAMENTO. (Art. 18, inciso IV, letra C, da Lei 6.766/79).

17- Certidões Negativas da Justiça Federal, em nome do proprietário, pelo período de dez (10) anos, abrangendo todos os proprie-tários nesse período. (Item 165, Cap. XX, das NSCGJ.).

18 - Certidão da Justiça do Trabalho, em nome do(a) loteador(a)

19- Declaração da Prefeitura Municipal de que sobre a área objeto do LOTEAMENTO, não pesam quaisquer restrições para conservação de mananciais, reserva florestal e do patrimônio histórico. (Art. 22, da Lei Municipal de Itu nº 4.057/96).

20- Exemplar do Contrato-Padrão de Compromisso de Venda. (art.18, inciso VI da Lei nº 6.766/79), do qual deverão constar, obrigatoriamente, os requisitos constantes do artigo 26, da Lei 6.766/79; esclarecendo-se que, havendo quaisquer estiputações contrárias à dispositivos legais (especialmente aos contidos nos artigos 26, "caput", 31, "caput", 34 e 35, "caput", todos da Lei 6.766/79, bem como nos contidos nos artigos 51, "caput", e 53, "caput", todos da Lei 8.078/90 e, ainda, toda e qualquer legislação aplicável), o contrato ficará impugnado, juntamente com o registro pretendido. (Art. 18, inciso VI, da Lei 6.766/79 e item 171, Cap. XX, das NSCGJ).

21- Pequeno desenho em papel vegetal, em duas vias, para publicação do edital, no qual conste a situação e localização do imóvel objeto do LOTEAMENTO. (Art. 19, da Lei 6.766/79 e item 172, Cap. XX, das NSCGJ).

22 - Em se tratando de parcelamento de solo rural para fins urbanos, deverá ser precedido de:

- Lei ou Decreto Municipal que o inclua na zona de expansão urbana do município

- Averbação de alteração da situação do imóvel, de perímetro rural para de expansão urbana, com apresentação de requerimento com firma reconhecida, certidão da Prefeitura, comprovando, e certidão do INCRA, autorizando a alteração. (Art. 246, parág. único, da Lei 6.015/73; art. 3º e 53, da Lei 6.766/79, Portaria 17-B do INCRA, itens 109, 110 e 148, letras A e B, Cap. XX, das N.S.C.G.J. e Ap. Cível 12.761-0/0, pub. no DOE em 16/07/91).

23 - Em se tratando de parcelamento de solo rural, em área inferior ao módulo de fração mínima de parcelamento estabelecido pelo INCRA, ou seja, em lotes com área inferior a 2,00 hectares, deverá ser apresentado o competente certificado de autorização do INCRA, para o registro do LOTEAMENTO. (Art. 65, da Lei 4.504/64 - Estatuto da Terra; art. 8º, "caput", da Lei 5.868/72; art. 39, do Decreto 72.706/73; Decreto 62.504/68 e Ap. Cível 10.577-0/0, publ. no DOE em 11/01/90).

24 - Em se tratando de "LOTEAMENTO FECHADO", deverá apresentar ainda os seguintes documentos:

24.1 - Decreto ou Lei de Permissão ou concessão de Uso das Vias Públicas, conforme dispõe Lei Municipal, a favor de (a) Associação dos proprietários ou moradores. (artigo 54, parágrafo 4º da Lei Municipal de Itu nº 4.057/96).

24.2 - Estatuto da Associação ou congenere, devidamente registrado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas.

NOTA: O loteamento fechado diferencia-se do Convencional no que tange à concessão ou permissão de uso das vias públicas a favor de uma Associação dos proprietários de lotes. Não se confunde com Condomínio que é regulado pela Lei nº 4.591/64, chamado também de condomínio deitado e que tem como objeto a venda de partes ideais através da incorporação, nascendo, posteriormente, nova unidade imobiliária, com a Especificação, Atribuição e Convenção, sem ruas e áreas públicas, porém com vias de circulação e área de lazer comum a todos os proprietários-condôminos.

IV - OBSERVAÇÕES GERAIS:

1- Uma vez em ordem a documentação apresentada, a Oficial encaminhará comunicação à Prefeitura Municipal e fará publicar, em resumo, o edital do LOTEAMENTO, com o desenho da localização da área, em três (3) dias consecutivos, podendo ser impugnado o registro num prazo de quinze (15) dias, contados da data da última publicação. (Art. 19, da Lei 6.766/79 e item 172, Cap. XX, das NSCGJ).

2- Todas as Certidões, para fins do registro pretendido, têm prazo de validade de noventa (90) dias, com exceção daquelas expedidas pela Receita Federal e Prefeitura Municipal, cujo prazo é de 180 dias. (item 165 do Cap. XX das NSCGJ. - Prov. 03/97, IN nº 80 da S.R.F., de 23/10/97, pub. no DOU em 27/10/97, artigo nº 13 e O.S. INSS nº 207/99).

3 - Todas as cópias apresentadas, deverão estar perfeitamente legíveis e autenticadas. (Item 164, Cap. XX, das NSCGJ).

4 - Quando a proprietária for a Prefeitura Municipal, não será necessária a apresentação das certidões negativas de débitos municipais, de protestos e de ações cíveis e o instrumento de garantia de execução das obras e, em se tratando de parcelamento popular, está dispensado a apresentação do título de propriedade. (parágrafo 4º do artigo 18, da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 9.785, de 29.01.99).

5 - Quando o proprietário for casado, deverá haver o consentimento de sua cônjuge, concordando com o registro do LOTEAMENTO. (Art. 18, inciso VII, da Lei 6.766/79).

6- Os lotes deverão conter a área mínima de cento e cinquenta metros quadros (150,00 m2) e frente mínima de seis metros (6,00 m.), salvo quando legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências ou quando o LOTEAMENTO se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais e de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos competentes. (Art. 4º, inciso II, da Lei 6.766/79 e art. 34, da Lei Municipal de Itu 4.057/96).

7- Os LOTEAMENTOS não poderão receber denominação igual à utilizada para identificação de outros setores da cidade. (Art. 21, parág. único, da Lei Municipal de Itu nº 4.057/96).

8- Todos os documentos presentados, elaborados por ocasião do registro do LOTEAMENTO, deverão ter suas folhas numeradas e rubricadas.

9 – As assinaturas constantes dos documentos, devem ter suas firmas reconhecidas.

10 - É proibido utilizar a expressão "CONDOMÍNIO" em quaisquer documento que faça parte integrante do Processo de loteamento.

11 - O interessado deverá REQUERER as cópias das matrículas no Setor de Certidão.

12 - O proprietário deverá indicar no requerimento o JORNAL no qual deverá ser publicado o Edital de Loteamento ou Desmembramento.

13 - Deverá ser publicado em um dos jornais de maior circulação do município. (art. 19, parágrafo 3º da Lei nº 6.766/79, itens 172 e 173 do Capítulo XX das NSCGJ).

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