ESPECIFICAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

I – FUNDAMENTOS LEGAIS:

. Lei Federal nº 4.591/64 . Lei Federal nº 4.864/65 . Lei Federal nº 6.015/73 . Lei Federal nº 10.406/02 . Decreto nº 55.815/65 . Normas de Serviço da CGJ-SP – Cap. XX . Provimento nº 17/97 . Provimento nº 11/98

II – DEFINIÇÃO:

ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO: é a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, assim como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade.

INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO: significa subdividir um imóvel em duas partes distintas:

a) áreas comuns: aquelas onde ocorre o condomínio (dois ou mais proprietários sobre a mesma coisa/parte).

b) unidades autônomas: aquelas onde ocorre a propriedade exclusiva (não há vários proprietários sobre a mesma coisa).

III – DOCUMENTOS NECESSÁRIOS: (Art. Nº 32 da Lei nº 4.591/64).

20. Requerimento do proprietário, dirigido ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da situação do imóvel, com firma reconhecida, solicitando o registro da INSTITUIÇÃO, ESPECIFICAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, constando o número da matrícula ou transcrição onde será feito o registro solicitado. (art. 222 da Lei nº 6.015/73).

20.1. Se o proprietário for pessoa jurídica, o requerimento deverá ser assinado pelo(s) representante(s) legal(ais), devendo ser juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais alterações, devidamente registrados no Oficial de Registro Civil das Pessoais Jurídicas ou na Junta Comercial competentes, provando a regularidade de situação e representação legal da empresa.

20.2. Se o requerente, pessoa física ou jurídica, for representado por procuração, deverá, então, ser juntado o competente instrumento de mandato, com poderes especiais.

20.2.1. Em se tratando de instrumento particular, verificar se aquele que outorgou tem poderes bastantes para tanto, mediante análise na documentação social da empresa, bem como se as firmas dos signatários estão devidamente reconhecidas, estando dispensada estas verificações nos instrumentos públicos.

20.2.2. Em caso da procuração ser apresentada por cópia reprográfica, a mesma deverá ser autenticada em TABELIÃO desta Comarca, ou, sendo autenticada em outra Comarca, necessário será o reconhecimento de firma do subscritor da autenticação notarial nesta Comarca (Itu-SP), onde o referido documento irá surtir efeitos. (Ap. Cível nº 12.192-0/8, pub. no DOE em 16.07.91).

20.3. Em se tratando de pessoa jurídica, deverão, ainda ser apresentadas:

20.3.1. CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos para com o Instituto Nacional do Seguro Social), e,

20.3.2. CQTCF (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais) expedida pela Receita Federal (RF). (art. 2º, letra “b”, da Instrução Normativa SRF 93/93 de 23.11.93).

21. Instrumento Público ou Particular de Convenção, Especificação e Instituição de Condomínio (art. 1334, parág. 1º da Lei nº 10.406 – NCC), contendo:

21.1. nome e qualificação completa dos proprietários e respectivos cônjuges. (art. 176 da Lei nº 6015/73 e item 52 do Cap. XX das NSCGJ-SP).

21.2. descrição do terreno, título aquisitivo e registro anterior, conforme constante do assento imobiliário. (art. 222, 223 e 225 da Lei nº 6.015/73 e item 206 do Cap. XX das NSCGJ-SP).

21.3. descrição das unidades autônomas:

* área total, útil, comum e privativa (art. 7º e 8º, letra “a” da Lei nº 4591/64)

* fração ideal do todo no terreno (art. 1º, parág. 2º, e art. 7º da Lei nº 4591/64)

* designação numérica ou alfabética (art. 1º, parág. 1º, e art. 7º da Lei nº 4591/64)

* descrição das partes de uso comum, inclusive as vias que se constituirem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si (art. 8º, letra “d” da Lei nº 4591/64)

* além de outras normas aprovadas pelos interessados, todos os itens mencionados no art. 1332 e 1334 da Lei nº 10.406/02.

22. Certidão expedida pela Prefeitura Municipal, contendo:

22.1. lançamento do prédio ou conjunto de edificações.

22.2. ano de construção.

22.3. área construída: total, útil, comum e privativa.

22.4. fração ideal no terreno todo.

22.5. valor venal e cadastro (item 210, Cap. XX das NSCGJ-SP)

23. Certidão Negativa de Débitos do INSS, no original. (item 205 e 205.1 do Cap.

XX das NSCGJ-SP)

24. Cálculo Global da Obra – valor real da construção + valor real do terreno – especificando-se o valor de cada unidade autônoma. (art. 32, letra “h” da Lei nº 4.591/64), assinado pelo engenheiro responsável, com firma reconhecida.

25. Projeto completo da construção, assinado pelo engenheiro responsável, com firma reconhecida, devidamente aprovado pelos órgãos competentes. (art. 32, letra “d” da Lei nº 4.591/64, Decreto nº 55.815/65, art. 1º, “d” e art. 8º).

26. Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (alínea acrescida ao art. 32 pela Lei nº 4.864 de 29.11.65).

27. Certificado de Aprovação pelo GRAPROHAB. (Decreto Estadual nº 33.499/91, Acórdão CSM-SP nº 52.517-0/5, pub. no DOE em 09.04.99), quando configuradas qualquer uma das seguintes hipoteses: a) ausência de infra-estrutura básica de saneamento e número de unidades habitacionais superior a duzentas. b) na localização em área especialmente protegida pela legislação ambiental e na existência de área superior a 10.000m2. c) na existência de área de núcleos habitacionais.

28. DEPRN (para imóveis situados em Cabreúva). (Lei nº 4.023/84 regulamentada pelo Decreto nº 43.284 de 03.07.98 – art. 8º, parágrafo 1º, inciso II).

29. Esclarecimento, se for o caso, da atual situação dos ônus existentes por ocasião do registro da incorporação. (Protocolado CG mº 57.421/2003, Comunicado nº 459/2004 pub. no DOE em 06.07.04).

NOTAS:

• todas as cópias apresentadas, deverão ser perfeitamente legíveis e autenticadas. (item 164, Cap. XX das NSCGJ-SP).

• em se trantando de pessoa jurídica, deverá ser juntada cópias autenticadas do Contrato Social e Alterações devidamente registradas no órgão competente, bem como comprovante da representação legal (procuração se for o caso).

• todos os documentos deverão ter firmas reconhecidas.

OBSERVAÇÃO:

• O exame do título somente será feito mediante atendimento e todos os itens elencados, necessários ao registro de Especificação e Instituição de Condomínio, na forma da Lei nº 4.591/64.

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